ЗАГАЛЬНІ ПОНЯТТЯ

Без оцінки нема інвестицій,
без інвестицій неможливий економічний ріст,
без економічного росту неможлива економічна стабільність.

Зрештою, вищенаведений вислів (взяте із зарубіжної літератури з оцінки) мало зворушує серця звичайних громадян. Спробую пояснити на побутовому рівні для чого все-таки потрібна оцінка.

Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:

Хоча і цей перелік не все пояснює. Розглянемо конкретні побутові ситуації.

Наприклад, поділ успадкованого майна. Наші громадяни можуть залишити у спадок один одному, в кращому випадку, невелику квартиру, яку дуже часто доводиться ділити на декілька нерівних частин. Бідні родичі хочуть бачити свою частку дорожчою, а багаті родичі пропонують їм взамін частки деяку грошову компенсацію. Як поводиться в такому випадку цивілізована людина? Звертається до оцінювача, якому доводиться виступати в ролі третейського судді і визначати вартість всього об'єкта і кожної його частки окремо.

Дуже часто виникають розбіжності між орендодавцем і орендарем. В цьому випадку звіт про оцінку може служити точкою відліку при визначенні орендної плати, при поверненні майна орендодавцю. Тобто з'являється можливість визначити вартість покращень, проведених орендарем, які призвели до підвищення вартості орендованого майна або визначити вартість збитку, який призвів до зменшення вартості приміщення (особливо це актуально при достроковому припиненні договору оренди за ініціативою орендодавця). Орендар, як правило, прагне зробити ремонт “під себе”, дуже часто з великими затратами, однак вартість ремонту не завжди веде до простого арифметичного збільшення вартості на суму затрат. Наприклад, двері з червоного дерева з інкрустацією в звичайній “хрущовці” навряд чи зроблять його більш привабливим і дорожчим.

Оцінка нерухомості

За роки роботи на ринку нерухомості була напрацьована велика база даних по багатьох типах будівель і споруд, створені відповідні методики і накопичено значний досвід роботи в даному напрямку. Під ринком нерухомості слід розуміти визначений набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, установлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористувачів.

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і кінчаючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об'єктів нерухомості і т.д.

Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об'єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

В першу чергу оцінка часто виконується для таких об'єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об'єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.

Основні визначення

Для цілей проведення оцінки майна наведені нижче поняття вживаються у такому значенні:

база оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які грунтуються на основних принципах оцінки;

метод оцінки – спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;

оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку;

принципи оцінки – покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;

об'єкти оцінки – майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;

об'єкти оцінки у матеріальній формі – нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно;

нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

рухоме майно – матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю;

об'єкти оцінки у нематеріальній формі – об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права;

об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) – об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності;

бізнес – певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу;

дата оцінки – дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;

вихідні дані – документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки;

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав – встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього;

вартість – еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

поточна вартість – вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки;

ціна – фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно;

ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу;

вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

вартість відтворення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки;

залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна – з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою);

вартість у використанні – вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню;

оціночна вартість – вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних;

прямі збитки — поточна вартість витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об'єкта оцінки без урахування неотриманих майбутніх вигод;

дійсна вартість майна для цілей страхування — вартість відтворення (вартість заміщенні!) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування;

дисконтування — визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.